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EL ARTE DE LA ESTRATEGIA

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Desahucios, regateo y cultura financiera (2)

Finanzas personales. Emprender > Economía y finanzas personales

No vamos a obviar el drama humano que suponen los desahucios, pero tampoco me parece que debamos concentrar toda nuestra solidaridad en el que se endeudó y compró con una hipoteca, sin incluir en nuestro pensamiento a los que ahorraron y no se entregaron a la fiesta inmobiliaria de “a largo plazo todo sube”, o los que alquilaron y también perdieron sus casas.


Desahucios, regateo y cultura financiera. Devolver las llaves


Cultura financiera y apertura. Libre mercado.

Si los ciudadanos analizasen elementos tan simples como la rentabilidad por alquiler –si nos merece comprar o no-, la capacidad de pago si un cónyuge pierde el trabajo, el diferencial de renta disponible después de hipoteca y el riesgo-beneficio de la inversión más grande que hacemos normalmente, mucho cambiaría. Pero no sería suficiente si además no dispone de bases de datos independientes con precios de transacción y oferta de stock disponible de casas, con asesores, mortage brokers independientes, que le ayuden a buscar la
hipoteca que mejor se ajuste a sus riesgos y posibilidades y le alerte de sus pros y contras, en vez de depender de lo que diga el director del banco. Y, sobre todo, tasadoras independientes no involucradas en el negocio inmobiliario como parte beneficiada.

Si el banco ha aceptado una tasación incorrecta, la negociación con el cliente del préstamo de difícil pago debe tener en cuenta ese error de tasación. Igual que una empresa zombi que ha comprado acciones en otra compañia y hoy cuenta con pérdidas latentes, se busca una solución intermedia. Un acuerdo entre lo debido y lo que se puede pagar para evitar un efecto desplome del balance del propio banco, que es lo que va a terminar ocurriendo si no solucionan este problema de los desahucios por su propia cuenta y se introducen daciones en pago que hagan que lo que hoy es un sistema de
hipotecas de bajo riesgo se convierta en una sangría de devoluciones de llaves.

Pero incluso si existieran todos esos –muy necesarios- requisitos, no se previenen burbujas si el comprador no entiende qué es el riesgo y que lo puede perder todo dependiendo de las condiciones.

El mercado inmobiliario ha mostrado una falta de profesionalidad por parte de todos los agentes espectacular. No olvidemos que una de las razones por la que todos esos mecanismos de transparencia no existen es porque tenemos una cultura de “zoco árabe”, de “regateo” a ver si “así nos beneficiamos”. Y así nos va a todos hoy.


Desahucios, regateo y cultura financiera


Las burbujas siempre se alimentan ante la percepción falsa de que el riesgo no existe.

La banca, como negocio de imagen, debe tener también la inteligencia de comprender que el coste-beneficio de buscar una solución de mercado a los desahucios es claramente atractivo para su negocio, de la misma manera que toma decisiones de refinanciar y mantener a las empresas zombi de comunidades autónomas y sectores –oigo la palabra y me pongo a temblar- “estratégicos”, de la misma manera que invierte cientos de millones en publicidad y publica enormes e infumables informes de gobierno corporativo.

El sistema bancario acumula 640.000 millones de euros en
hipotecas residenciales, con una tasa de préstamos de difícil cobro que se estima en un 3,5%, una cifra sorprendentemente baja en un país donde el paro alcanza el 26% de la población y la renta disponible se desploma entre impuestos crecientes e inflación.

Y son los bancos los que tienen que tomar las riendas antes de que salten las medidas “populistas” que implican más intervencionismo y hundirán las posibilidades de generaciones jóvenes para poder comprar una vivienda. Puede llevar a consecuencias de enorme calado para todos.

La banca a día de hoy se financia fundamentalmente con cédulas hipotecarias, precisamente por la percepción de un mercado con muy bajo riesgo. Si se implementan las medidas que piden los justificadamente indignados –dación en pago retroactiva, alquiler social garantizado a un máximo de la renta media- el sistema bancario se vería envuelto en un efecto dominó al aumentar sus tasas de mora (que ya se estiman, según AFI o BNP, en cerca del 13% incluyendo el banco malo) y perder posibilidad de financiación, porque las cédulas hipotecarias se verían como excesivamente arriesgadas. Y, desafortunadamente, detrás de ello, en nuestro país vendría otro rescate. Doble pérdida para ciudadanos, hipotecados o no, y el sistema financiero hundiendo el crédito a pymes aún más.

La dación en pago retroactiva supondría inmediatamente hundir el acceso a vivienda o nuevas
hipotecas a familias jóvenes, al encarecerlas de manera muy relevante, haciendo que no puedan aprovecharse de una bajada del precio de los pisos porque las hipotecas se hacen inaceptables. Esto ha pasado entre 2007 y 2009 en Inglaterra, por ejemplo. Además, le costaría a la banca otros 25.000-35.000 millones de euros en provisiones, tirando a la baja.

La dación en pago no es retroactiva en ningún sistema pero, sobre todo, es un drama cuando se aplica. En EEUU o Reino Unido, la dación en pago es extremadamente inusual y va acompañada de un informe de quiebra y la imposibilidad de acceder a ningún tipo de crédito –sea una tarjeta VISA, comprar un coche o un préstamo personal- durante años, entre siete y diez.

De las burbujas solo nos podemos defender con sentido común y con análisis e información. Y, desde luego, no dependiendo de sectores interesados en mantenerla, aunque sea el gobierno o, por supuesto, el banco que concede
hipotecas mientras financia el suelo y a las promotoras.

Y desde los bancos, recuperar la cordura y evitar que lo que ya es un proceso difícil de limpieza de balances se convierta en una pesadilla de devoluciones de llaves y juicios interminables.

El coste de atajar los desahucios extremos hoy es muy pequeño comparado con el daño que genera al sistema completo y generaciones futuras, si escondemos la cabeza y esperamos que escampe. Entonces, será un problema enorme, que podía llegar a un 8%-10% de las
hipotecas vivas en el peor caso.

Los ciudadanos debemos aprender a tomar las decisiones de inversión con nuestra información de manera independiente y siempre desde la perspectiva de lo que podemos perder, nunca de lo que podemos ganar, como en cualquier inversión. En algún lugar de la Unión Europea, alguien está intentando crear otra burbuja. De nosotros depende evitarlo.

Fuente: http://blogs.elconfidencial.com/economia/lleno-energia/2013/03/16/desahucios-regateo-y-cultura-financiera-8181

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